從2021年百貨的年度營業額排行，排行第一的台中新光三越年營業額214億元，排行第五的台北SOGO復興店156億元，到排行第十的台北SOGO忠孝店104億元，在台灣百貨的年度營業額必須要高於100億元，才能拿到前10大的入場券。看Outlet目前的話題度，是不是覺得Outlet應該表現也不錯？看Outlet一哥林口三井outlet年度大約在70億元的營業額，目前outlet要跟百貨前10大拼還有不小的距離，那為何三井outlet還一直在台灣展店？到底三井不動產在盤算什麼？這次試著從三井不動產在日本的事業模式，來推測未來日本不動產企業在台灣市場的各種可能性。
要聊三井不動產前，首先要說明“綜合”不動產企業是做什麼的？日本的不動產業界，根據業務內容的不同大致上可分成，1開發，2銷售，3租賃，4管理，這四個分類，一般的日本不動產相關企業，大部分都只集中在某一項業務，只有規模比較大的日本不動產公司，才會有實力從最上游的開發一直做到最下游的管理，所以就被稱為“綜合”不動產企業。
綜合不動產業界中的代表，日本三井不動產，在2020年的營業利益高達約台幣680億元，一家不動產公司為何有如此驚人的獲利水準？這次就從日本三井不動產的，1開發，2銷售，3租賃，4管理，這四個分類，來看“綜合”不動產企業，是如何發揮綜效，最大化其商業價值。
1開發業務
跟這個比較接近的情境，應該就屬都市更新了，找一片鄰近有幾處不動產相關資產的區域，放在同一個開發專案下，打造新的市鎮。日本三井不動產執行過的幾個開發專案中，就屬東京ミッドタウン日比谷最具代表性了，相信不少拜訪東京的人都有去體驗過這開發專案的魅力。Tokyo Midtown Hibiya 整合了附近幾棟歷史悠久的舊辦公大樓之後，重新打造出最尖端的新高樓硬體，再搭配日比谷在過去有異國洋風接受站的形象（明治時代的國外交流迎賓設施，昭和時代的劇場音樂空間），規劃出保有舊歷史文化形象的綠色日比谷新市鎮。東京ミッドタウン日比谷這個專案從2005年就開始執行，一直到2018年才完成，可以說等了13年後才開始有大規劃的收入進帳，投資金額超過日幣1,300億，如果公司的規模不夠大，管理能力不嚴謹，是無法成功執行如此長期巨額的案件。如今東京ミッドタウン日比谷也成為城市再造的世界級典範。
2銷售業務
在土地上開發，打造新建築物，就會衍生出建築物的銷售業務，建築物的銷售，又可分為BtoB以機關投資家為對象的大型銷售物件，以及BtoC個人顧客住宅的銷售，用跟一般人距離比較近的個人顧客住宅業務來看，日本三井不動產每年都可銷售出大約3,000到6,000戶個人住宅，帶來年日幣300億左右的營業利益。日本三井不動產在個人顧客住宅業務，也因應不同的客層設計出不同的品牌，從中小型品牌Park Homes系列，大規模品牌的Park Tower，到高價品牌的Park Court。從Park Tower品牌系列最近推出的パークタワー勝どきミッド物件來看，https://www.31sumai.com/mfr/X1972/ 總戶數高達2,786戶，58樓層中，除了基本配備的公園綠地外，低樓層還配置了，超市，診所，購物Mall，保育看護設施，運動體育場，生活商店，交誼中心等，相信在符合許多人的各種生活型態上，也是跟微型生活圈概念的魅力產品。
3租賃業務
再回到開發業務，打造出新建築物後，除了部分空間規劃成銷售類型的產品外，剩餘的空間會再規劃出適合租賃業務的產品，租賃的業務大致上又分兩群，辦公室租賃，以及商業設施，本文開場的三井outlet，就歸屬於日本三井不動產租賃業務裡的商業設施 ( outlet裡面的餐飲服飾專櫃，根據營業額的抽成，繳交類似租金的服務費，享受outlet所提供的集客以及行銷資源)。租賃業務可以說是古典版的訂閱制服務，只要跟對象簽訂長期租約後，每個月就可以享受安定的租金收入，目前日本三井不動產在租賃業務的規模感，辦公室租賃大約有3,000家配合企業，商業設施的餐飲服飾生活等也大約有8,700間專櫃的實力，這些穩健的客戶基盤，創造出驚人的包租公收入，在2020年靠租賃業務收取的租金可來到日幣5,000億的水準，這些大量的現金流，也幫助日本三井不動產累積巨大的資金投資能量。
4管理業務
從最上游的開發，銷售，到下游的租賃業務，這些大量以及複雜的案件，讓日本三井不動產累積了非常多的實戰經驗，從這些經驗所轉換的知識，不只在日本三井不動產內部流通，現在也發展成顧問產品，衍生出管理業務，這一塊的管理對象非常多元，從幫顧客管理資金從事不動產投資，幫顧客持有的大樓做維護管理，商場賣場的經營託管等，幫本業不是不動產，但又想從事不動產業務的企業，提供高附加價值的顧問KnowHow。在這塊業務中也包括跟一般消費者有高連結度的事業，三井のリパーク。服務內容是用最迅速以及相對低的投資方式，在顧客的閒置土地上建立停車收費的機制，目前三井のリパーク所管理的停車空間台數來到27萬台，這些空地只有現金收入的經濟利益而已嗎？在戰略上，其實可讓日本三井不動產掌握更多的土地資訊，在配合市場動向，對地主可再進行不同方向的不動產運用提案。
綜合不動產公司的商業模式，從規劃如何把區域的價值最大化，再到蓋建築物出售獲利，自我擁有的物件衍生出安定租金收入，並從顧問業務掌握新的土地訊息之後，再把資金投入這些未來有高潛力的土地資產中，跟其他的產業相比，瞬間很難想到哪個產業，能比綜合不動產公司的自我循環商業模式還完美。
回到本文首段台灣三井不動產所帶領的Outlet風潮，在看完上面介紹的綜合不動產的商業循環模式後，你還會覺得這些日本綜合不動產企業會只停留在商業設施的業務內容而已嗎？目前還不確定日本三井不動產對台灣市場的看法是如何，但從日本的經驗看起來，應該現在才剛是起手式而已，未來在不動產可開發的領域還很大。
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