最近這幾年台灣的零售商場產業出現了過去未曾有的轉變，商場從原本只有百貨的業種，開始走向開放空間的大型物件業種，經營業者也從主力為本土消費零售商背景，到近期國外的地產公司也開始進入台灣的零售商場市場。目前業界最活躍的國外業者應該就屬三井不動產了，從林口，再到臺南，一直到最近的臺中，三井不動產的每一個新商場開幕，總是能變成市場上的新話題。
而日本的不動產商就只有三井不動產嗎？當然日本還有其他的不動產業者，那三井不動產在日本產業的排行爲何呢？這些業者也會來台灣市場嗎？根據2022年期發表的數字，比較有代表性的不動產公司之營業數字分別如下，
三井不動産 売上高(億円) 21,008 経常利益(億円) 2,249
三菱地所 売上高(億円) 13,494 経常利益(億円) 2,537
從營業額來看，三井不動產確實是最高的，還比三菱地所的營業額多了快日幣7,500億，但從獲利來看，三井不動產前面還有三菱地所的日幣2,537億。三菱地所獲利雖然比較高，在日本也有知名度，但那爲何在台灣三菱地所是大家所比較陌生的？這個可以從日本不動產公司的事業内容所談起。
日本不動產公司的事業内容包羅萬象，在之前的介紹有提到，大約可分爲，1 開發，2 銷售，3 租賃，4 管理，等業務，而1開發，跟4管理，基本上在海外市場都屬於比較BtoB或是長期的案件，而 2銷售 接觸的對象也是小衆，要靠這個幾種業務擴散知名度沒那麽容易。相對比較簡單的就是 3的租賃了，只要面積夠大，每日造訪的消費者夠多，是很容易將公司的知名度散播到市場上。而説到租賃業務，其中又可拆成，商業設施以及辦公室這兩大業務，從數字上看，三井不動産跟三菱地所，在這兩塊業務上面的版圖可大不同。
從數字上來看這兩家公司，分別在商業設施以及辦公室的租賃面積版圖（數字為2021-2022間）
三井不動産
商業設施租賃面積 2,392K 平方米
辦公室的租賃面積 3,392K平方米
三菱地所
商業設施租賃面積 345K平方米
辦公室的租賃面積 6,040 K平方米
從商業設施業務的角度來看，三井不動產的規模是三菱地所的7倍大，但另外從辦公室業務的角度來看，三菱地所的規模是三井不動產的1.7倍。并且這兩種業務的租賃面積，領先者跟追趕者的差距都來到2,000K平方米以上，拉的很遠，從規模的排行結果來看，三井不動產的商業設施業務在業界内是有實力的，而三菱地所則是把主力放在辦公室租賃業務上。也因爲三井不動產是商業設施， 而商業設施的造訪來客數又比辦公室等還要多，所以在散播知名度上的途徑會比三菱地所還多。
在台灣也是如此，三井不動產光是林口一個案件當時就轟動了整個零售市場，一直到現在其他新案件的風潮還是繼續發熱中。那三菱地所也會來台灣嗎？其實三菱地所也來到台灣發展了，只是發展的方向跟三井不動產不一樣，比較像是辦公室以及商城的綜合型商業開發案件， CITY LINK南港車站就是他們其中的一個作品。
這些國外的不動產公司陸續進入台灣後，台灣的不動產產業也開始有了新的元素，未來將會有更多不一樣的空間出現在台灣市場。
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