為何日本 JR 東日本不只賣火車票，還要把「站內商場」搬進亞洲各大城市？

 當你搭乘台北捷運或走進新加坡地下鐵時，為何日本 JR 東日本不只賣火車票，還要把「站內商場」搬進亞洲各大城市？

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• 7月 是 JR 東日本整合海外跨部門組織成立「Global Business 部」、全力加速海外城市開發與站內商業的關鍵時間點。
• 19家 是 JR 東日本於新加坡地下鐵「STELLAR@TE2」站內商業設施引進的餐飲、便利商店與診所門市總數。
• 18家 是吉隆坡車站大樓內 JR 東日本所營運、融合日本鐵道與美食文化的 Food Court 餐飲店家數量。
• E10系 是 JR 東日本預計於 2030 年代初期引進印度高速鐵路的次世代新幹線車輛款式。
• 5月 是 JR 東日本將「atre」商業設施進駐台北車站地下空間、深化台灣零售佈局的開幕月份。
• 0個 是過去日本鐵道巨頭在海外獨立完成「鐵道＋沿線複合城市開發」一體化項目的缺口，引發組織改組跨海突圍。

許多台灣旅客前往日本旅遊時，對新宿站、東京站或「高輪 Gateway City」內豐富的站內商場（駅ナカ）與共構大樓印象深刻。然而隨著日本國內東北地區面臨人口減少與少子化挑戰，JR 東日本開始將視線轉向人口快速增長、大眾運輸通勤習慣與日本高度相似的亞洲各大都市。透過成立全新的 Global Business 部，JR 東日本正將鐵道營運、空間規劃與商業地產三合一的 Know-How 輸出至新加坡、馬來西亞、台灣、菲律賓與印度，試圖打造日本鐵道巨頭的跨國成長第二曲線。

為何將「站內商業（駅ナカ）」與鐵道結合能成為日本鐵道巨頭進軍亞洲的獲利第二曲線？ 傳統鐵道運輸僅能依賴票價收入，易受營運成本與人口結構變化影響。JR 東日本在東京等大都會區驗證了「鐵道＋不動產＋站內商業」的複合開發模式。亞洲許多大都市如新加坡、台北與馬來西亞，每日有大量上班族與學生搭乘大眾運輸，日常動線與消費習慣與日本極為相似。透過取得地下鐵站內商業營運權或開設「atre」、「LUMINE」等商場，能精準捕捉通勤人流的餐飲與零售需求，將單純的過路車站昇華為具備高坪效的消費場域，帶來穩定的租金與商業收益。

如何利用日本流的細膩空間設計與雙品牌策略進行高精準地產卡位？ 在新加坡 Woodlands 車站的「STELLAR@TE2」設施中，JR 東日本運用了日本累積的精細空間規劃技術，例如採用木質調內裝營造溫暖氛圍，並刻意降低陳列架與結帳櫃檯高度，使整體視線更為開闊。同時引進餐飲、超商與診所等 19 家複合店鋪，吸引乘客與周邊住民回遊消費。在品牌輸出上，則依據市場定位推動「atre」與高質感百貨「LUMINE」，例如在台灣台北車站引進 atre、設立和風飯店，以及在雅加達與新加坡推動 LUMINE，透過差異化場域設計建立高認同度的日本品質口碑。

為什麼選擇與當地公共交通或國際法商聯手能化解海外地產開發的在地門檻？ 跨國公共建設與地產開發常面臨繁複的法規限制與地緣文化差異。JR 東日本在拓展海外時，採取彈性靈活的合資與聯盟策略。例如在菲律賓馬尼拉，選擇與法國巴黎交通公團（RATP）子公司結盟，共同競標「南北通勤鐵道」的營運與維持管理權，並同步規劃沿線商業設施開發；在印度則配合高速鐵路引進「E10系」次世代新幹線，順勢佈局沿線住宅與商業地產。透過結合在地交通痛點（如緩解馬尼拉都市塞車）與國際經驗，成功降低進入新市場的風險與技術門檻。

Q&A 常見問題

Q1：JR 東日本在海外推動的「站內商業（駅ナカ）」有何特色？ A1：將日本細膩的空間設計、動線規劃與多元店鋪組合引入車站，提升通勤客與周邊居民的消費回遊率。

Q2：JR 東日本目前在台灣有哪些具體的商業佈局？ A2：包含在台北車站開設「atre」商業設施，以及營運具備日本品質服務的「JR東日本大飯店台北」。

Q3：為何 JR 東日本選擇將亞洲市場作為海外擴展的核心重點？ A3：因為亞洲都市人口持續增長且大眾運輸發達，通勤族的生活形態與日本高度相似，蘊含龐大商機。

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